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Co-hôte Airbnb ou gestionnaire immobilier : le vrai comparatif
Par Jillian Mood5 min de lecture
Il y a trois façons honnêtes d'exploiter une location à court terme : tout faire soi-même, s'adjoindre un co-hôte, ou confier les clés à une entreprise de gestion. Les trois peuvent très bien fonctionner. Le bon choix dépend de votre maison, de votre agenda et de ce que vous souhaitez garder pour vous.
Je suis co-hôte, donc j'ai un parti pris. Je vais tâcher de mériter votre confiance en étant juste envers les deux autres options.
Première option : tout faire soi-même
Bien des propriétaires gèrent leur annonce eux-mêmes, et très bien. Vous connaissez la maison mieux que quiconque, vous conservez tout le revenu, et les voyageurs sentent la fierté du propriétaire dans chaque message.
Le prix à payer, c'est l'attention. Accueillir, c'est une série de petites tâches qui tombent rarement au bon moment : une question sur le spa tard le soir, un tarif à ajuster pour un festival, un ménage à remplacer un jour de rotation. Si vous habitez près de la maison et que ce rythme vous plaît, ce modèle est très gratifiant. Si la maison est à quelques heures de route, ou de l'autre côté d'une frontière, ces tâches pèsent plus lourd.
Deuxième option : un co-hôte
Un co-hôte est une personne qui vous aide à exploiter votre annonce, pendant que vous restez dans le portrait. Sur Airbnb, c'est un rôle officiel. L'annonce demeure à votre nom, et vous choisissez l'un des trois niveaux d'autorisation :
- Accès complet : écrire aux voyageurs, gérer le calendrier, les tarifs et les détails de l'annonce, accepter ou refuser les demandes
- Accès au calendrier et à la messagerie : échanger avec les voyageurs et consulter le calendrier sans le modifier
- Accès au calendrier : consultation seulement
La rémunération peut aussi passer par Airbnb. Selon l'article d'Airbnb sur les versements de co-hôte, seul le propriétaire de l'annonce peut configurer le versement d'un co-hôte. Les options comprennent un pourcentage de chaque réservation, un montant fixe par réservation ou les frais de ménage. Le co-hôte a ensuite 14 jours pour accepter. J'aime que le contrôle reste entre vos mains.
Avec un bon co-hôte, vous obtenez une personne, pas un service. Quelqu'un qui connaît votre maison, rédige l'annonce, fixe les tarifs, répond aux voyageurs et remarque que la lumière du perron est brûlée.
Le compromis, c'est la capacité. Un co-hôte vaut ce que valent ses systèmes et son plan de relève (voir les questions plus bas).
Troisième option : une entreprise de gestion
Une grande entreprise apporte du volume : du personnel de garde jour et nuit, la comptabilité, des équipes de ménage à l'interne, parfois son propre site de réservation. Pour un propriétaire qui ne veut s'occuper de rien, ou qui possède plusieurs propriétés, cette structure a une vraie valeur.
Le compromis touche souvent l'individualité. Une entreprise qui gère des centaines de logements a besoin de processus standards, de photos standards et de messages standards. Pour bien des propriétés, c'est parfait. Pour une maison unique, demandez-vous quelle part de sa personnalité survivra au gabarit.
Ce que disent les chiffres (et qui les avance)
En octobre 2024, Airbnb a lancé le Réseau de co-hôtes, un répertoire intégré à l'application où les propriétaires peuvent trouver et engager des co-hôtes locaux d'expérience. Au lancement, il comptait plus de 10 000 co-hôtes dans 10 pays, dont le Canada et les États-Unis. Airbnb rapportait que l'évaluation moyenne des co-hôtes du réseau était de 4,86, contre 4,62 pour les grandes sociétés de gestion, que 73 % étaient des Superhôtes et que 84 % s'occupaient d'un Coup de cœur voyageurs.
Quelques mois plus tard, dans sa lettre aux actionnaires du quatrième trimestre 2024 (en anglais), Airbnb indiquait que le réseau soutenait près de 100 000 annonces, et que celles-ci gagnent environ deux fois plus que les annonces Airbnb de pays comparables. La note de bas de page compte : ce chiffre repose sur les revenus projetés des nouvelles annonces actives ajoutées par l'entremise du réseau, comparées aux autres nouvelles annonces actives de pays comparables en 2024.
Lisez ces chiffres avec lucidité. Ils viennent d'Airbnb, qui fait la promotion de son propre programme, et selon Airbnb elle-même, les hôtes du réseau y arrivent généralement avec d'excellentes évaluations, peu d'annulations et une expérience établie. La tendance reste intéressante : au sommet de la satisfaction des voyageurs, une personne identifiable et proche de la maison semble être un réel avantage.
Un point de transparence : Mood en Scène ne fait pas partie du Réseau de co-hôtes d'Airbnb pour le moment. Je travaille directement avec les propriétaires. Je suis Superhôte Airbnb, et la maison que je gère à Southborough est un Coup de cœur voyageurs, mais je ne voudrais jamais que vous me prêtiez une adhésion que je n'ai pas.
Questions à poser à tout co-hôte ou gestionnaire
Ces questions vous diront presque tout ce qu'il faut savoir.
- Qui répond aux voyageurs, et en combien de temps? Demandez à voir le taux et le délai de réponse publics. Demandez ensuite qui prend le relais la nuit ou pendant un vol.
- Qui se déplace quand quelque chose brise? Vous voulez des noms : ménage, homme à tout faire, entreprise de chauffage et climatisation, paysagiste. Une liste de fournisseurs vaut plus qu'une promesse.
- Comment fixez-vous les tarifs? Écoutez les précisions : événements locaux, tarifs des concurrents, délai de réservation, séjours minimums. « Le logiciel s'en occupe » est une demi-réponse.
- Puis-je voir une annonce que vous avez rédigée et des photos que vous avez prises? Le travail est public. Lisez aussi leurs commentaires.
- Quelles plateformes gérez-vous? Airbnb seulement, ou aussi Vrbo, Booking.com et les réservations directes? Et comment évitez-vous les doubles réservations?
- Que me rapporterez-vous, et à quelle fréquence? Occupation, tarif moyen par nuitée, revenus, commentaires.
- De quel accès avez-vous besoin, et comment êtes-vous payé? Une réponse claire, par écrit, protège tout le monde.
- Comment met-on fin à l'entente? Votre annonce, vos commentaires et vos photos doivent rester les vôtres.
Le bon modèle pour la bonne maison
Une règle simple : plus la maison est distinctive, plus elle profite d'une personne qui la connaît par cœur. Je travaille avec des maisons entières haut de gamme, pour des familles et des groupes, où l'expérience est le but du voyage et où les détails font les commentaires. C'est un terrain de co-hôte.
Si cela ressemble à votre propriété, je serais ravie d'en discuter. Sinon, j'espère que ces questions vous aideront à bien choisir.
Sources
- Édition hiver 2024 Airbnb : découvrez le Réseau de co-hôtes (salle de presse Airbnb)
- Lettre aux actionnaires d'Airbnb, T4 2024 (Relations avec les investisseurs d'Airbnb, PDF en anglais)
- Ce que les co-hôtes peuvent faire (Centre d'aide Airbnb)
- Fonctionnement des versements de co-hôte (Centre d'aide Airbnb)
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